تعريف الإجارة
المنتهيه بالتمليك ، ومشروعيتها ،وشروط صحتها:
1- تعريف الإجارة
المنتهية بالتمليك : هي اتفاق
تعاقدي ينتفع بموجبه المستأجر بالعين المؤجرة المملوكة للمؤجر ، خلال مدة معلومة
مقبال أجرة محددة ، بشرط أن تؤول ملكية العين المؤجرة للمستأجر خلال مدة الإجارة
أو في نهايتها .
2- مشروعية
الإجارة المنتهية بالتمليك
الإجارة المنتهية بالتمليك عقد جديد ، اختلف
في مشروعيته العلماء المعاصرون ، واستدل المجيزون بأنه لا يخرج عن كونه عقد إجارة
اقترن به وعد بالتمليك في نهاية مدته ، فيستدل على مشروعيته بأدلة الإجارة .
وقد تأكدت مشروعيتها بقرار مجمع الفقه
الإسلامي الدولي في دورته الثانية عشرة ، التي عقدت بالرياض في شهر جمادى الآخرة
1421 هجرية ، والذي نص على جوازها وفق الضوابط التالية :
1- وجود عقدين منفصلين
يستقل كل منهما عن الآخر زماناً ، بحيث يكون إبرام عقد البيع بعد عقد الإجارة ، أو
وجود وعد بالتمليك في نهاية مدة الإجارة .
2- أن تكون الإجارة
فعلية وليست ساترة للبيع .
3- أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا
على المستأجر .
4- أن تطبق على العقد
أحكام عقد الإجارة طوال مدة الإجارة .
5- أن تكون نفقات
الصيانة غير التشغيلية على المؤجر .
3- شروط صحة عقد
الإجارة المنتهية بالتمليك
يجب أن تتوافر
في التمويل الإسلامي بصيغة الإجارة المنتهية بالتمليك الشروط التالية :
1- أن يملك
المصرف الأصول التي يؤجرها قبل توقيع عقد التأجير مع المتعامل المستأجر ، سواء أن
يشتري المصرف هذه الأصول من المتعامل نفسه ثم يؤجرها له أو أن يشتريها من طرف ثالث
، ولابد أن يكون الشراء حقيقياً تترتب عليه جميع أحكامه ، لأن هذه الأصول تصبح
حقاً للمصرف ويكون حقاً عينياً ، وليس ديناً في ذمة المتعامل ، لأن الإجارة بيع
المنافع ، ولا يجوز بيع الشيء قبل ملكه .
2- أن تكون مدة الإجارة معلومة عند التعاقد ، وقابلة للتجديد باتفاق
الطرفين ، وعند التجديد تحدد أجرة المدة الجديدة .
3- أن تكون الأجرة معلومة عند التعاقد ، لا بعده ، والعلم بها
يتحقق بتحديد مقدار الأجرة ، وإذا ربطت الأجرة بعناصر ونسب فيجب أن تكون معلومة
عند التعاقد لا بعده ، فإذا كانت الأجرة أو أحد عناصرها مجهولاً عند التوقيع على
العقد بطلت الإجارة .
على أنه يجوز أن تحدد
أجرة الأعوام القادمة التي قد تجدد فيها الإجارة عند توقيع عقد الإجارة ، بأن يقال
الأجرة في العام الثاني كذا ، أو تزيد أو تقل بمقدار كذا وفي العام الثالث كذا ،
أو تزيد أو تقل كذا عن أجرة العام الأول ، لأن الأجرة معلومة في جميع هذه الأحوال
ولكن لا يجوز أن تحدد أجرة الأعوام القادمة بمقدار نسبة كذا .
كما أنه لا يجوز أن ينص
عقد الإيجار على أن يتولى المؤجر تحديد الأجرة ، لأن ذلك يجعل الأجرة مجهولة ،
لأننا لا ندري مقدار الأجرة التي سوف يحددها المؤجر (المصرف) في العام القادم .
4- أن يتضمن عقد الإيجار وعداً من جانب المصرف المؤجر وحده أو من
جانب المتعامل المستأجر وحده ، بأن يبيع الأول أو يشتري الأخير العين المستأجرة
بثمن معين عند انتهاء عقد الإجارة ، أو حتى قبله ، وهذا الوعد وإن لم يكن عقد بيع
بذاته ، فإنه وعد ملزم للواعد بأن يبيع أو يشتري ، فإن نكل عن الوفاء بوعده فإنه
يضمن للطرف الموعود له التعويض عن الضرر الفعلي الذي أصابه ، وعند الرغبة في البيع
لابد من توقيع عقد بيع جديد يحدد فيه الثمن .
المعاملة الأولى
تملك الأصول
المعاد تأجيرها بالعقود العرفية
صورة المعاملة
: يتطلب عقد الإجارة المنتهية بالتمليك للأصول
التي ليست في ملك المصرف أن يقوم بشرائها بموجب عقد بيع من مالكها أولاً ، ثم يعيد
تأجيرها للراغبين بالاستئجار ، ويترتب على تسجيل عقد البيع في المؤسسات الحكومية
ذات الاختصاص دفع مبالغ مالية كبيرة أحياناً بحسب ثمن الأصل (رسوم نقل الملكية) ،
تضاف إلى جملة ثمن الأصل عند إبرام عقد الإجارة وهو أمر ينفر المتعاملين مع المصرف
، فتقوم المصارف بتملك الأصول بموجب عقود بيع عرفية لمعالجة ذلك .
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمصارف
الإسلامية أن تتملك الأصول التي يرغب المتعاملون معها باستئجارها إجارة منتهية
بالتمليك ، بموجب عقود بيع عرفية غير مسجلة في المؤسسات الحكومية ، لأن العقود
العرفية تنقل الملكية ، وتترتب عليها جميع أحكامها . ولضمان حق المصرف فإن تلك الأصول ترهن لصالحه
رهناً تأمينياً من الدرجة الأولى ضماناً لعدم بيعها لغيره مرة أخرى ، وضماناً
لوفاء المستأجر بجميع التزاماته المترتبة على عقد الإيجار . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثانية
شراء المصرف
للأصول المؤجرة وإعادة تأجيرها لبائعها إجارة منتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: تقوم بعض المصارف الإسلامية في ممارستها
للإجارة المنتهية بالتمليك ، بشراء أصول مؤجرة إجارة تشغيلية لطرف ثالث ، ثم تقوم
بتأجيرها للبائع إجارة منتهية بالتمليك .
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمصرف شراء المباني المؤجرة إجارة
تشغيلية ، فتنتقل ملكيتها إلى المصرف محملة بعقود الإجارة ، ويستحق المصرف الأجرة
لأنه مالك للمنفعة محل عقد الإجارة ، ويشترط لصحة ذلك أن تكون عقود الإجارة
السابقة موافقة لأحكام الشريعة الإسلامية .
فإذا أعاد المصرف تأجير
المباني إجارة منتهية بالتمليك لمن اشتريت منه فيصبح مالكاً للمنفعة ومستحقاً
للأجرة ، ولا يتطلب الأمر فسخ عقود الإجارة السابقة وتجديدها من جديد مع
المستأجرين القدامى للمبنى بسبب تغير صفة المالك ، فتبقى عقود الإجارة السابقة
التي كانت قبل شراء المصرف بين المالك للأصل والمستأجرين سارية المفعول ، لأنه لا
يشترط لصحة بيع العقار المؤجر رضا المستأجر ، ولأن محل عقد الإجارة هو المنفعة وهي
مملوكة له في الحالتين بصفته مالكاً أو مستأجراً ، فهو مستحق للأجرة في كلا
الحالين ، وملكيته للمنفعة لم تنقطع عنه إلا مدة إبرام عقدي البيع منه للمصرف ،
والإجارة من المصرف له ، فالفاصل الزمني بين العقدين لا يكاد يذكر .
فلا فرق بين أن يبرم
العقد مع المستأجرين السابقين بصفته مالكاً أو مستأجراً إجارة منتهية بالتمليك ،
فهو في كلا العقدين يمثل الطرف الأول ، ويذكر في العقد اسمه دون صفته .
ويمكن الاتفاق بين المصرف بصفته مالكاً للعين
، والمستأجرين إجارة تشغيلية بعقود سابقة على فسخ العقود وإعادة تجديدها ، بحيث
يكون الطرف الأول المؤجر ، هو العميل المستأجر إجارة منتهية بالتمليك بدلاً من
المصرف ، وبين المستأجرين بعقود سابقة كطرف ثانٍ ، لأن ملكية المنفعة تنتقل بعقد
الإجارة المنتهية بالتمليك من المصرف إلى المتعامل ، ولا يوجد فاصل زمني بين عقد
البيع الذي يملك به المصرف الأصل وبين عقد الإجارة المنتهية بالتمليك الذي يبرمه
مع المتعامل ، وبذلك يتم اختصار خطوة كبيرة من خطوات المعاملة وهي فسخ عقود
الإجارة السابقة وتجديدها مع المصرف .
وأهم الضوابط
الشرعية لشراء الأصول وإعادة تأجيرها لمن اشتريت منه ما يلي :
1- أن يكون عقد الإجارة المنتهية بالتمليك مستقلاً عن عقد البيع
بحيث لا يكونان في وثيقة واحدة.
2- أن لا يكون في عقد البيع ما يشير إلى عقد الإجارة ، ولا في عقد
الإجارة ما يشير إلى عقد البيع، فلا يجوز أن يكون هنالك ارتباط مسبق بين العقدين
حتى لا تؤول المعاملة إلى بيعتين في بيعة التي ورد النهي عنها ، لأن عقدي البيع
والإجارة يدخلان في عموم لفظ البيع ، فعقد البيع محله العين والمنفعة ، والإجارة
بيع المنافع فكلاهما بيع ، ويجوز أن يوقع العقدان ( البيع والإجارة ) في مجلس واحد
بحيث يكون لكل منهما نموذج أو وثيقة خاصة . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثالثة
الإجارة في
الذمة البديلة للاستصناع
صورة المعاملة
: يرغب بعض المتعاملين المالكين لأرض صالحة
لبناء مبنى استثماري ، ولا يملك السيولة النقدية التي تمكنه من ذلك ، بأن يقوم
المصرف بتمويله على اساس صيغةالاستصناع أو أي صيغة شرعية تمكنه من تحقيق هدفه
ببناء ذلك المبنى .
الاستشارة
الشرعية : يمكن للمصرف
تحقيق هدف المتعامل بأحدى الصيغتين التاليتين :
الأولى : الإجارة
المنتهية بالتمليك للأرض : حيث يقوم المصرف
بشراء الأرض بعقد بيع مستقل ويدفع الثمن للمالك بصفته بائعاً . ثم يعيد تأجير تلك
الأرض إجارة منتهية بالتمليك لغاية البناء عليها ويشترط ذلك في العقد . فيكون
المصرف قد هيأ للمتعامل فرصة الحصول على السيولة النقدية التي تمكنه من تحقيق
غايته .
الثانية : الإجارة
الموصوفة في الذمة للمبنى : حيث يقوم المصرف
بإبرام عقد إجارة موصوفة في الذمة للمبنى المطلوب مقترناً بموافقة المتعامل على
بنائه على الأرض التي يملكها . ويتم الاتفاق فيه على مدة البناء ووقت التسليم ،
ووعد ملزم من المتعامل للمصرف بالاستئجار ومدة عقد الإجارة المنتهية بالتمليك .
فإذا أتم المصرف البناء
من خلال أحد المقاولين ، فيتم توقيع المتعامل على إقرار بأنه تسلم البناء من
المصرف وفق المواصفات المطلوبة ، ويبدأ عقد الإجارة من تاريخ التسليم ، وتسري عليه
كافة أحكام عقد الإجارة المعتمد من المصرف ، ويتم الاتفاق على أن للمتعامل أن يؤجر
لمن يشاء من الباطن خلال مدة العقد بحيث تكون المنفعة مباحة شرعاً . هذاوالله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الرابعة
الإجارة
المنتهية بالتمليك للأعيان التي يكون الراغب بالاستئجار قد دفع جزءاً من ثمنها
لمالكها قبل تملك المصرف لها
صورة المعاملة
: يقوم بعض الراغبين في استئجار أصول معينة
إجارة منتهية بالتمليك من المصرف، بدفع جزء من ثمن الأصل لمالكه ( البائع )
واستكمال الباقي من المصرف .
الاستشارة
الشرعية : يمكن للمصرف
أن ينفذ هذه المعاملة بطريقتين :
الأولى : أن يطلب من
الراغب بالاستئجار فسخ عقد البيع بينه وبين البائع المالك للأصل ، ويستعيد من
البائع المبلغ الذي كان قد دفعه له ، ثم يطلب من المصرف أن يشتري كامل العين ويدفع
كامل الثمن للبائع ، فتصبح العين مملوكة بشكل كلي للمصرف ثم يعيد تأجيرها للراغب
بالاستئجار .
الثانية : أن يشترك المصرف
مع الراغب بالاستئجار في تملك العين التي سيستأجرها ، فيدفع المبلغ المتبقي من
ثمنها للبائع ، بحيث تصبح العين محل العقد مملوكة على سبيل الاشتراك بينهما ، كل
بحسب حصته ، ثم يعيد تأجير حصته للراغب بالاستئجار ويترتب على هذه الحالة ما يلي :
1- أن المصرف لا يملك كامل العين المؤجرة ، بل يملك منها بمقدار
حصته من ثمنها المدفوع لبائعها .
2- أن المصرف لا يستحق كامل الأجرة ولكنه يستحق أجرة حصته من العين
المؤجرة فقط .
3- أن المصرف
لا يتحمل كافة نفقات الصيانة الأساسية والتأمين التي تجب على مالك الأصل في عقد
الإجارة ، ولكنه يتحمل منها بمقدار حصته فقط
4-أن الأصل
المؤجر في حالة عجز المستأجر عن الالتزام بدفع الأجرة وفسخ العقد ، لا يعود إلى
المصرف ، بل تعود ملكيته كما بدأت ، كل بحسب حصته المدفوعة من الثمن عند التملك
قبل عقد الإجارة ، ويتم الاتفاق بين المصرف والمتعامل إما على بيع العين أو
تأجيرها بحيث ينتفع كل منهما بما دفع ابتداءً . هذاوالله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الخامسة
تأجير الأصل
الذي سيصنع
صورة المعاملة
: ترغب بعض شركات الطيران باستئجار طائرات نقل
من نوع معين ، وتطلب من المصرف أن يقوم بشرائها من الشركة المصنعة لهذا النوع من
الطائرات وإعادة تأجيرها لها إجارة منتهية بالتمليك .
الاستشارة
الشرعية : إن الطائرات
المرغوب بها من قبل شركات الطيران ، إما أن تكون مصنعة وجاهزة للبيع ، وإما أن
تكون غير مصنعة ، فإذا كانت مصنعة فيجوز للمصرف أن يشتريها من الشركة المصنعة ، ثم
يعيد تأجيرها لشركة الطيران الراغبة بالاستئجار وفق الضوابط الشرعية المعتمدة في
المصرف المقرة من هيئة الرقابة الشرعية ، ووفق الشروط التي يتم الاتفاق عليها بين
المصرف بصفته مؤجراً والشركة بصفتها مستأجراً .
أما إذا كانت الطائرات
المطلوبة غير مصنعة فيجوز للمصرف أن يبرم عقد إجارة موصوفة في الذمةمع الشركة قبل
تصنيع الطائرة ، ويبدأ عقد الاجارة بعد تسليم الطائرات للشركة الراغبة بالاستئجار لأن
من الشروط الشرعية لصحة عقد الإجارة أن يكون المصرف مالكاً للعين التي ستؤجر ملكاً
كاملاً يمكنه من تأجيرها . ولا يتحقق
الملك التام في الأصول المصنعة إلا بعد قبضها ، لأنها قبل التصنيع تكون بصفة عين
ملتزمة في الذمة ،. هذا والله تبارك
وتعالى أعلم
المعاملة السادسة
الإجارة لبائع
الأصل
صورة المعاملة
: أن يتفق المصرف مع المتعامل الراغب
بالاستئجار على شراء المصرف بعض ممتلكاته من معدات وعقارات ثم إعادة تأجيرها لذات
المتعامل ، فيكون المتعامل بائعاً للعين في العقد الأول ومستأجراً لها في العقد
الثاني .
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمصرف
أن يتملك بعض ممتلكات الراغب بالاستئجار من معدات وعقارات ، ثم يعيد تأجيرها له
إجارة منتهية بالتمليك ، ولا يجوز اشتراط الإجارة في البيع الذي حصل به تملك
المصرف لتلك الممتلكات ، لأن اشتراط الربط بين العقدين يعتبر من قبيل تعليق الشراء
على وجود عقد الإجارة ، وهو ممنوع شرعاً لأنه يدخل في النهي عن بيعتين في بيعة
الثابت في الحديث الصحيح، وتأخذ الإجارة
حكم البيع ، لأنها عقد على بيع المنفعة بعوض إلى أجل .
أما إذا لم يشترط الربط
بين العقدين ، واقتصر الأمر على التفاهم بين الفريقين على ذلك ، فلا يدخل ذلك من
باب النهي عن بيعتين في بيعة ، لأن الاتفاق على الشراء ثم الإجارة المنتهية
بالتمليك المقترنة بالهبة يأخذ حكم الوعد ، ولا يرقى إلى درجة التعاقد . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة السابعة
الإجارة
للمؤجر المالك
صورة المعاملة
: أن المالك للأصل المؤجر يقوم باستئجار العين
المؤجرة من المستأجر لحاجته لها في أثناء سريان عقد الإجارة . ففي هذه الحالة يكون
لمالك الأصل صفتان ، فهو مؤجر في عقد الإجارة الأول ، ومستأجر من الباطن في عقد
الإجارة الثاني ، فيصبح مستأجراً للأصل الذي يملكه .
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمستأجر
تأجير العين المستأجرة لمالكها خلال مدة الإجارة في الحالات التالية :
الحالة الأولى
: إذا كانت الأجرتان
معجلتين لانتفاء العينة المحرمة ، سواء كانت الأجرة الثانية أقل من الأجرة الأولى
أو أكثر منها أو مثلها ، فإذا كانت الأجرة الثانية أكثر من الأجرة الأولى فيكون
الفرق بين الأجرتين هو ربح المستأجر الناتج عن بيع المنفعة . أما إذا كانت الإجارة
الثانية أقل من الإجارة الأولى فيكون الفرق بين الإجارتين هو خسارة المستأجر
الناتج عن بيع المنفعة ، وفي حالة التساوي فلا ربح ولا خسارة .
الحالة
الثانية : إذا كانت
الأجرة الثانية معجلة والأولى مؤجلة وكانت الثانية أكثر من الأولى لانتفاء العينة
، فيكون الفرق بين الأجرتين ربح مشروع ناتج عن بيع المنفعة المشتراة بثمن مؤجل
بثمن حال أكبر ، وتحصل هذه الحالة إذا اشتدت حاجة المؤجر إلى إعادة الأصل المؤجر
ولم يستطع فسخ العقد .
الحالة
الثالثة : إذا كانت
الأجرة الأولى معجلة ، والأجرة الثانية مؤجلة وأقل من الأجرة الأولى لانتفاء
العينة ، ويلجأ المستأجر لمثل هذه الحالة في حالة عدم تمكنه من الانتفاع بالعين
المؤجرة لأي سبب من الأسباب ، كاضطراره للسفر ، مع عدم تمكنه من فسخ العقد مع
المالك المؤجر .
ولا يجوز
للمستأجر أن يؤجر المالك المؤجر في الحالتين التاليتين اذا كانت الغاية من التأجير
والاستئجار الحصول على النقد:
الحالة الأولى
: إذا كانت الأجرة الأولى مؤجلة ، والأجرة
الثانية معجلة أقل من الأولى لأنها تدخل في العينة المحرمة ، فالمستأجر اشترى
المنفعة بثمن مؤجل وباعها لمن اشتراها منه بثمن معجل أقل . الحالة
الثانية : إذا كانت
الأجرة الأولى معجلة والثانية مؤجلة وكانت الثانية أكبر من الأولى ، لأنها تدخل في
بيع العينة فالمؤجر المالك باع المنفعة بثمن معجل ثم اشتراها ممن باعها له بثمن
مؤجل أكبر . هذا والله تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثامنة
شراء المصرف
للأصل الذي باعه للمتعامل مرابحة وإعادة تأجيره له
صورة المعاملة
: يرغب بعض المتعاملين الذين تملكوا أصولاً أو
أجهزة من المصرف على أساس المرابحة ، وأصبحوا غير قادرين على الوفاء بما عليهم من
أقساط للمصرف ، أن يبيعوا تلك الأصول أو الأجهزة للمصرف ، ثم يعيدوا استئجارها منه
على أساس الإجارة المنتهية بالتمليك .
الاستشارة
الشرعية : لا يجوز
للمصرف أن يشتري بثمن نقدي الأصول أو الأجهزة التي باعها للمتعامل مرابحة بثمن
مؤجل ، ثم يعيد تأجيرها له إجارة منتهية بالتمليك، لأن ذلك صورة من صور بيع العينة
المحرم شرعاً ، ويجوز للمتعامل أن يبيع تلك الأصول أو الأجهزة لمصرف إسلامي آخر
ويعيد استئجارها منه إجارة منتهية بالتمليك ، فيحصل بذلك على السيولة النقدية
اللازمة لتغطية الديون المستحقة عليه . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة التاسعة
تأجير طائرة
أو فندق إجارة منتهية بالتمليك قد يرافق استعمالها بعض المحظورات الشرعية كتقديم الخمر
صورة المعاملة
: ترغب بعض شركات الطيران بأن تتملك طائرات من
بعض المصارف الإسلامية على أساس الإجارة المنتهية بالتمليك ، لغايات نقل الركاب مع
أنها قد تقدم الخمر للركاب أثناء استعمالها للطائرات المستأجرة . وكذلك الأمر
بالنسبة لاستئجار مبنى لجعله فندقاً مع أنه قد يقدم فيه الخمر لبعض النزلاء
أحياناً .
الاستشارة
الشرعية : يشترط لصحة
الإجارة أن تكون المنفعة المستوفاة مشروعة ، ومعلوم أن المنفعة المقصودة من عقد
إجارة الطائرة هو النقل سواء كان للركاب أو البضائع ، وهي من المنافع المباحة
شرعاً ، وكذلك الأمر بالنسبة للفندق فإن المنفعة المقصودة هي السكن .
وإن تقديم الخمر للركاب
في الطائرة أو النزلاء في الفندق أمر عارض غير مقصود أصالة بالعقد ، بخلاف المنافع
المحرمة التي هي المقصودة من العقد كتأجير المبنى ليكون بنكاً ربوياً ، أو متجراً
لبيع الخمور.
وقد فرق الفقهاء في حكم
العقد بين المنافع المقصودة أصالة من العقد ، والمنافع التبعية التي قد تطرأ
أحياناً . فقرروا حرمة العقد إذا كانت المنفعة المقصودة منه محرمة واعتبروه باطلاً
، أما الحرمة العارضة فلا يترتب عليها بطلان العقد ولا حرمة الأجرة المستوفاة من
المستأجر
وبناء عليه
فيجوز تأجير طائرة أو فندق إجارة منتهية بالتمليك قد يرافق استعمالها بعض المحظورات الشرعية كتقديم الخمر لأن تقديم
الخمر للركاب في الطائرة أو النزلاء في الفندق أمر عارض غير مقصود أصالة بالعقد . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة العاشرة
شراء الأصل
المرهون لبنك ربوي وإعادة تأجيره إجارة منتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: يرغب بعض المدينين لبنوك ربوية المالكين
لأصول قابلة للاستئجار مرهونة لتلك البنوك أن يبيعوا تلك الأصول لمصرف إسلامي ،
ويعيدوا استئجارها منه إجارة منتهية بالتمليك ، للإفادة من الثمن الذي سيدفعه
المصرف الإسلامي لهم في تسديد دين البنك الربوي ، ويتطلب نفاذ البيع فك الرهن .
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمصرف
الإسلامي شراء الأصول المملوكة للمتعامل المرهونة لبنك ربوي ، وإعادة تأجيرها لذلك
المتعامل إجارة منتهية بالتمليك وفق الضوابط الشرعية التالية :
1- أن يتم شراء الأصل بموجب عقد بيع مستقل بين المتعامل والمصرف
الإسلامي .
2- أن يتم
الاتفاق والتنسيق مع البنك الربوي الراهن للأصل على إلتزامه بفك الرهن ، مقابل
إلتزام المصرف الإسلامي بصفته وكيلاً عن المتعامل بدفع أصل الدين المستحق عليه
للبنك الربوي ، ولا يجوز للمصرف الإسلامي أن يلتزم بدفع الفوائد الربوية المترتبة
على ذلك الدين ، والتي تعرف باسم عمولة السداد المبكر .
3- أن يتم توقيع عقد إجارة منتهية بالتمليك بين المصرف الإسلامي
والمتعامل بعد فك الرهن ، بحيث يصبح المصرف مالكاً للأصل بصفته مؤجراً ، والمتعامل
مالكاً لمنفعته بصفته مستأجراً .
4- أن تطبق على المعاملة أحكام عقد الإجارة المنتهية بالتمليك
بموجب العقد المعتمد من المصرف المقر من هيئته الشرعية . هذاوالله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الحادية
عشرة
توكيل الراغب
بالاستئجار بشراء الأصل المراد استئجاره
صورة المعاملة
: يرغب بعض المتعاملين باستئجار بعض الأجهزة
التي يحتاج إليها في مؤسسته على أساس الإجارة المنتهية بالتمليك ، ونظراً لخبرته
بتلك الأجهزة فإن المصرف يوكله بشرائها واستلامها من موردها ( البائع ) ، ثم بعد
ذلك يقوم بإبرام عقد الإجارة بينه وبين ذلك المتعامل .
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمصرف
أن يوكل المتعامل في شراء الأصل المراد استئجاره ودفع ثمنه وقبضه ويكون الأصل
المشترى على ضمان المصرف لأنه مالك له .
ويجوز للمصرف بعد قبض الأصل المشترى من قبل
المتعامل على أساس الوكالة أن يؤجره إجارة منتهية بالتمليك للمتعامل ، بموجب عقد
مستقل عن عقد البيع الأول ، يتضمن كافة الشروط الشرعية الواجب توفرها لصحة عقد
الإجارة ، بحيث يكون فيه المصرف مؤجراً والمتعامل مستأجراً ، ثم يسلم الأصل محل
العقد للمتعامل .
وتجدر الإشارة أن الأصل
المستأجر قد يكون جهازاً واحداً أو مجموعة أجهزة ، وقد يكون الشراء بعقد واحد أو
بعدة عقود .
فإذا كانت المعاملة
تتطلب عدداً من عقود الإجارة ، نظراً لتعدد عقود البيع التي تم بموجبها شراء
الأصول ( الأجهزة ) وتباين الفترات الزمنية لاستلامها من البائع ، فيتم إبرام عقد
إجارة خاص لكل جهاز يتم تسليمه للمتعامل ، وفي حالة فسخ العقد أو انهائه بسبب
الخسارة الكلية ، فإن حكم الفسخ والانهاء لا يشمل جميع عقود الإجارة الموقعة مع
المتعامل ، بل ينحصر في العقد الذي تم فسخه أو انهاؤه . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثانية
عشرة
الإجارة
المنتهية بالتمليك لعدد من المركبات على أساس اتفاقية تعاون أو مذكرة تفاهم بين
المصرف وبعض المؤسسات
صورة المعاملة
: ترغب بعض المؤسسات في تمليك بعض السيارات
لبعض الموظفين المميزين ، كحوافز على أساس الإجارة المنتهية بالتمليك بينها وبين
أحد المصارف الإسلامية .
حيث يتم الاتفاق بين
المؤسسة والمصرف على استئجار عدد معين من السيارات إجارة منتهية بالتمليك ، بموجب
اتفاقية تعاون ( مذكرة تفاهم ) يتم من خلالها الاتفاق بين الفريقين على الشروط
الأساسية لصحة العقد وأهمها : المبلغ المتوقع دفعه كثمن للسيارات التي ستستأجر ،
ونسبة العائد الإيجاري ، ومدة العقد والضمانات المطلوبة ونحو ذلك .
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمصرف
تنفيذ مثل هذه الاتفاقية وفق الضوابط التالية :
1- أن يتم الاتفاق بين الفريقين على جميع الشروط التي تتوقف عليها
صحة عقد البيع الذي تملك به السيارات من مالكها الأصلي ، وعقد الإجارة الذي ينتقل
بموجبه حق الانتفاع بالعين المؤجرة من المصرف للمستأجر بحيث لا يكون في الاتفاقية
جهالة تفضي إلى النزاع بين الفريقين .
2- أن يكون لكل عين مؤجرة عقدها الخاص ، فلا تغني الاتفاقية
المبرمة بين الفريقين عن العقود الفردية ، بل يجب أن يذكر في العقود الفردية مدة
الأجارة ومقدارالأجرة ، وكيفية دفعها وغير ذلك من الشروط التي يتوقف عليها صحة
المعاملة .
3- يجوز أن تكون الأجرة كاملة من المؤسسة ، كما يجوز أن تكون من
الموظف ، ويجوز أن تدفع من الفريقين بنسب يتم الاتفاق عليها بينهما .
4- أن تكون بنود اتفاقية التعاون التي قامت على أساسها المعاملة
جزءاً من كل عقد إجارة فردي ، فيما يتضمنه من شروط وأحكام لم ترد في العقد الفردي
.
5- أن مدة الإجارة لا تبدأ من تاريخ توقيع اتفاقية التعاون ،
ولكنها تبدأ من تاريخ تسليم العين المؤجرة بعد توقيع العقد الفردي الخاص بها بحيث
تكون صالحة للاستعمال .
6- أن لا يلزم المستأجر بدفع أجرة المدة في حالة حدوث هلاك أو تلف
يمنع الاستعمال لمدة معينة ، بسبب لا ينسب إلى المستأجر كالتعدي والتقصير .
7- أن يتم نقل ملكية العين محل العقد بحسب الاتفاق ، إما إلى
المؤسسة أو إلى الموظف وبالطرق المعتمدة لنقل ملكية العين المؤجرة المبينة في
العقد . هذا والله تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثالثة
عشرة
الشرط الجزائي
في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: تشترط بعض المصارف الإسلامية في عقد الإجارة
المنتهية بالتمليك على المستأجر - كضمان
لسداد الأقساط الإيجارية في أوقاتها المحددة - أن يلتزم بدفع مبلغ معين من المال
في حالة تأخره عن سداد الأقساط ، بحيث يصرف في وجوه الخير ولا يدخل كإيراد للمصرف
.
الاستشارة
الشرعية : يجوز أن ينص في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك
على إلتزام المستأجر المماطل بدفع مبلغ معين من المال في حالة تأخره عن سداد
الأقساط الإيجارية في مواعيدها المقررة ، بشرط أن يصرف ذلك في وجوه الخير بالتنسيق
مع هيئة الرقابة الشرعية .
ولا يجوز أن يكون ذلك المبلغ إيراداً للبنك ،
لأن الزيادة المشروطة على الدين الثابت في الذمة صورة من صور الربا المحرم ،
والمستند الشرعي لذلك قاعدة إلتزام التبرعات عند فقهاء المالكية .
هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الرابعة
عشرة
الرسوم
والضرائب المتعلقة بعقد الإجارة المنتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: يتطلب إصدار وإبرام عقد الإجارة المنتهية
بالتمليك جملة من الرسوم والضرائب القانونية يتحملها المستأجر ، بمقتضى عقد
الإجارة المعتمد من المصرف الموقع بينهما .
الاستشارة
الشرعية : يجوز شرعاً للمصرف
أن يشترط على المستأجر دفع النفقات المالية التالية المتعلقة بإبرام العقد وإصداره
والضرائب التي يلزم بدفعها بحكم القانون بصفته مستأجراً ويلزم المستأجر بدفعها اذا
وافق على ذلك :
1- رسوم التراخيص ، وكافة الضرائب والرسوم الخاصة بعقد الإيجار .
2- الرسوم والضرائب التي تنشأ عن استعمال المستأجر لحقوقه المنصوص
عليها في العقد .
3- الرسوم
والضرائب التي تفرض على المستأجر بسبب تعديه أو تقصيره في استعماله للعين
المستأجرة
4- ضرائب
ورسوم التأجير من الباطن .
5- الرسوم
والنفقات التي يدفعها لتأمين تشغيل العين إذا كانت من المركبات .
6- رسوم
وضرائب نقل الملكية من المصرف للمستأجر .
ولا يجوز إلزام المستأجر بالضرائب الواجبة
قانوناً على المالك المؤجر ، كالضرائب المفروضة على العين المؤجرة أو على الأجرة
باعتبارها دخلاً وإيراداً للمصرف المؤجر . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الخامسة
عشرة
عمولة إعداد
المستندات ودراسة الجدوى في عقود الإجارة المنتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: تتقاضى بعض المصارف الإسلامية من المتعاملين
معها على أساس الإجارة المنتهية بالتمليك لمرة واحدة عمولة بنسبة 1% من أصل
التمويل مقابل دراسة الجدوى وإعداد المستندات .
الاستشارة
الشرعية :تطبق على هذه
العمولة الضوابط الشرعية للعمولات التي تتقاضاها المصارف الإسلامية والتي تتلخص
بما يلي :
1- أن تكون العمولة مقابل خدمة فعلية تقدم للمتعامل .
2- أن تكون
العمولة تعويضاً عن نفقة مالية بذلها أو يبذلها المصرف لاستكمال الإجراءات اللازمة
للمعاملة منذ بدايتها وحتى نهايتها ، وتحصيل حقوقه المالية بالطرق القضائية
أحياناً .
3- أن تكون العمولة معلومة عند ابتداء العقد ، أو تؤول إلى العلم ،
وتؤخذ بصورة نسبة مئوية من مبلغ معلوم ، أو بصورة مبلغ مقطوع على كل حالة أو
معاملة .
4- أن تكون العمولة عادلة ليس فيها غبن للمتعامل .
5- أن يكون مستند اقتطاعها عرف مصرفي صحيح .
فكل عمولة يتقاضاها المصرف الإسلامي من
المتعاملين وفق هذه الضوابط أو بعضها تعتبر إيراداً مشروعاً للمصرف .
وبناء عليه فإذا كانت
دراسة الجدوى ، وإعداد المستندات تتطلب تقديم جهود فعلية ونفقات مالية ، فيستحق
المصرف مقابلها عمولة من المتعامل ، لأن المعاملة أعدت من أجله وبناء على طلبه .
هذا والله تبارك وتعالى أعلم
المعاملة السادسة
عشرة
وكالة الخدمات
في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: أن يقوم المصرف بتوكيل المستأجر بدفع
الضرائب والرسوم التي يتعذر على إدارة المصرف متابعتها بصفته مالكاً للأصل المؤجر
، ، إذا كان الأصل المؤجر معدات أو أجهزة أو مباني تتطلب جملة من أعمال الصيانة
والتأمين ، وذلك على أساس وكالة الخدمات بحيث تكون تلك النفقات على حساب المصرف .
الاستشارة
الشرعية : من المقرر
شرعاً أن كل ما جاز للشخض فعله جاز له أن يوكل به غيره، وبناء عليه فيجوز لإدارة
المصرف توكيل المستأجر في متابعة كافة الأمور التي تطلبها المحافظة على عين الأصل
المؤجر ، كالصيانة والإصلاح والتأمين ودفع الضرائب الخاصة بالملكية والدخل (
الأجرة التي يدفعها المستأجر ) وغيرها ، شريطة أن يتحمل المصرف كافة النفقات
المالية التي تتطلب ذلك . هذا والله تبارك
وتعالى أعلم
المعاملة السابعة
عشرة
الآثار
المترتبة على ظهور العيوب في العين المؤجرة
صورة المعاملة
: تظهر أحياناً بعض العيوب في العين المؤجرة
وتمنع المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، وقد يؤثر ذلك على عقد الإجارة بين
المصرف والمستأجر .
الاستشارة
الشرعية : لا يجوز
للمصرف بصفته مؤجراً أن يشترط في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك عدم مسؤوليته عن
العيوب التي تظهر في العين المؤجرة بعد تسليمها للمستأجر ، والتي تخل بالانتفاع
حتى ولو قام المستأجر بفحص العين المستأجرة قبل إبرام العقد ، لأن الفحص يلزم
المستأجر بالعيوب السابقة للفحص ، أما العيوب التي لم تكن موجودة عند توقيع عقد
الإجارة ، وحدثت بعد ذلك من غير أن يتسبب المستأجر بشيء منها فيجب على المصرف
إصلاحها .
ويثبت للمستأجر حق فسخ
العقد إذا لم يقم المصرف المؤجر بالإصلاح ، أو يتفق مع المستأجر على تخفيض الأجرة
، ولا يجب على المستأجر أن يدفع أجرة خلال الفترة اللازمة للإصلاح .
هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثامنة
عشرة
الأجرة
الإضافية
صورة المعاملة
: تقوم بعض المصارف الإسلامية بموجب عقد
الإجارة المنتهية بالتمليك بدفع نفقات الصيانة الأساسية ، وأقساط التأمين على تلك
الأصول بصفتها مالكاً للأصول المؤجرة ، وتقوم بإضافتها ضمناً إلى الأجرة عند إبرام
العقد بصفتها أجرة إضافية .
الاستشارة
الشرعية : يشترط لصحة
عقد الإجارة أن تكون الأجرة معلومة ، وأن تكون برضا العاقدين . وبناء عليه فلا
يجوز للمصرف أن يشترط في عقد الإجارة أن يتحمل المستأجر نفقات الصيانة الأساسية ،
وأقساط التأمين والضرائب المفروضة على الأصل محل العقد ، لأنها تجب على المصرف
بصفته مالكاً للأصل .
ويجوز للمصرف عند تجديد
عقد الأجارة لفترة زمنية مستقبلية أن يأخذ في الاعتبار جميع النفقات التي تحملها ،
ويتحملها بسبب هذا العقد أو بحكم القانون كالضرائب العقارية ، فيدخلها في الأجرة
ضمناً فتصبح جزءاً من الأجرة دون أن يذكرها تفصيلاً للمستأجر ، بحيث تكون محاسبياً
داخلة في الأجرة التي يطلبها المصرف لإبرام عقد الإجارة .
فإذا وافق المستأجر على
الأجرة المسماة في العقد كان العقد صحيحاً ، حتى ولو تضمنت الأجرة المتفق عليها
بينهما نفقات الصيانة الأساسية وأقساط التأمين . هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة التاسعة
عشرة
تأمين الأصول
المؤجرة في الإجارة المنتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: تقوم بعض المصارف الإسلامية بالتأمين على
الأصول المؤجرة أو تشترط على المستأجر تأمينها للمحافظة على حقوقها المالية .
الاستشارة
الشرعية : يخضع التأمين
في الإجارة المنتهية بالتمليك للضوابط الشرعية التالية :
1- أن الأعيان المؤجرة من قبل المصارف الإسلامية للمتعاملين معها
مملوكة لتلك المصارف ، لذلك فإن التأمين الذي غايته المحافظة على أعيانها يكون على
المصرف بصفته مؤجراً ، ولا يجوز اشتراط ذلك على المستأجر في العقد .
ويجب على المتعامل بصفته
مستأجراً أن يعلم المصرف فوراً عند حدوث أي ظرف ينشأ عنه الحق في المطالبة
بالتعويض بموجب وثيقة التأمين بين المصرف والشركة ، ولا يجوز له أن يجري تسوية
مالية مع شركة التأمين دون موافقة مسبقة من المصرف .
ويجوز للمصرف أن يدخل
نفقات التأمين ضمناً في الأجرة عند إبرام العقد كنفقات إضافية باسم أجرة إضافية ،
ويجوز للمصرف أن يوكل المستأجر بالتأمين على العين محل العقد شريطة أن يتحمل
المصرف نفقات التأمين .
2- أن التأمين على حياة
المستأجر لا يجب على المصرف ، والأصل أن يتحمله المستأجر لأن نفعه يعود على ورثته
بعد موته .
ويجوز للمصرف أن يقوم
بالتأمين على حياة المستأجرين لضمان حصوله على ما يجب على المستأجر من أقساط
إيجارية قد يتعذر على ورثته دفعها ، لأن عقد الإجارة لا ينتهي بموت المستأجر ، بل
يحل ورثته مكانه في عقد الاجارة ، وفي هذه الحالة يكون المصرف هو المستفيد في عقد
التأمين، ويستحق التعويض المدفوع من شركة التأمين .
3- أن التأمين من المسؤولية -التأمين الإلزامي- على المركبات
المؤجرة إجارة منتهية بالتمليك يكون على نفقة المستأجر ، لأنه هو المستفيد من
التعويض في حالة التسبب بالضرر للآخرين ، فشركة التأمين تدفع عنه التعويض
للمتضررين .
4- يجب أن يكون التأمين لدى الشركات التي تقدم خدمات التأمين
بمقتضى عقد التأمين التعاوني المقر شرعاً من المجامع الفقهية العالمية ، و تعرض
على الهيئة الشرعية لكل مصرف الحالات التي يتعذر معها التأمين لدى شركات التأمين الإسلامية
لتقديم التوجيه الشرعي المناسب . هذا والله تبارك
وتعالى أعلم
المعاملة العشرون
الإجارة من
الباطن
صورة المعاملة
: أن يقوم المتعامل مع المصرف الإسلامي على
أساس الإجارة المنتهية بالتمليك بتأجير العين المستأجرة من المصرف لمستأجر آخر .
الاستشارة
الشرعية : يجوز شرعاً
عند جمهور الفقهاء للمستأجر إعادة تأجير الأصل المستأجر من قبله للغير خلال مدة
العقد ، لأن من يملك المنفعة يملك الانتفاع بها بنفسه ولغيره ، وسواء كانت الأجرة
الثانية مساوية أو أقل أو أكثر من الأجرة الأولى ، ما لم يوجد شرط من المالك بمنعه
من ذلك.
وقد صدر عن ندوة البركة
الفتوى التالية بهذا الخصوص :
( يجوز
استئجار شيء بأجرة معينة وتأجيره للغير بمثل ما استؤجر به أو أكثر أو أقل ما لم
يمنعه المؤجر الأول أو العرف ) .
ولا يجوز للمستأجر من
المصرف أن يؤجر العين المستأجرة لاستيفاء منفعة محرمة ، كتأجير الأصل ليكون مقراً
لبنك ربوي ، لما في ذلك من الإعانة على المعصية المنهي عنه بقوله تبارك وتعالى :
( ولا تعاونوا على الإثم والعدوان
) ، ولأن شرط جواز الإجارة المنتهية بالتمليك
بين المصرف والمتعامل أن يكون استيفاء المنفعة مباحاً سواء أكان الاستيفاء من قبله
مباشرة أو لمن يؤجره من الباطن. هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الحادية
والعشرون
اشتراط دفع
الخلو في الإجارة من الباطن
صورة المعاملة
: يرغب بعض المستأجرين بتأجير العين المستأجرة
بمعرفة المالك المؤجر وعلمه ، ويشترط على الراغبين بالاستئجار دفع مبلغ معين من
المال مقدماً ، يسمى في العرف التجاري بالخلو.
الاستشارة
الشرعية : يجوز للمستأجر
أن يعيد تأجير العين المستأجرة لمستأجر آخر ، إذا كان العقد الجديد ضمن المدة
الزمنية لعقد الإجارة السابق بين المستأجر ومالك الأصل ، وبما لا يتعارض مع بنود
العقد والشروط المتفق عليها بينهما .
كما يجوز للمستأجر أن
يشترط على المستأجر الجديد دفع مبلغ من المال مقدماً ، يتم الاتفاق عليه بينهما
وهو ما يسمى بالخلو ، لأن الخلو يكون مقابل حق مالي ثابت للمستأجر القديم وهو
الانتفاع بالعين المؤجرة خلال مدة العقد .
فالمستأجر القديم باع
منفعة العين التي يملكها بمقتضى عقد الإجارة بينه وبين المالك للمستأجر الجديد ،
بثمن مقسم إلى جزئين أحدهما مقدم وهو ما يعرف بالخلو ، والآخر مؤخر وهو ما
يدفع بصورة قساط في المستقبل . هذا والله تبارك
وتعالى أعلم
المعاملة الثانية
والعشرون
تأجير الأراضي
إجارة منتهية بالتمليك
صورة المعاملة
: ترغب بعض المصارف الإسلامية بتأجير الأراضي
إجارة منتهية بالتمليك ، سواء كانت الأرض مملوكة أصلاً للمتعامل أو سيتم شراؤها من
غير المتعامل .
الاستشارة
الشرعية : إن عقد
الإجارة يكون مشروعاً إذا تحققت فيه جميع الشروط الواجبة توفرها للحكم بصحته ، وأن
لا يترتب عليه محظور شرعي لأن مراعاة مآلات الأفعال معتبر شرعاً.
والمصارف الإسلامية في ممارستها لهذه الصيغة
من صيغ التمويل والاستثمار ، إما أن تشتري الأرض من المتعامل ثم تعيد تأجيرها له
إجارة منتهية بالتمليك ، وإما أن تشتري الأرض من طرف ثالث بناء على رغبة المتعامل
وتعيد تأجيرها له .
فإذا كانت الأرض محل
العقد مملوكة لطرف ثالث ويمكن الانتفاع بها انتفاعاً ظاهراً مشروعاً ، كالبناء
عليها أو زراعتها أو استغلالها لغايات التخزين ، فيجوز للمصرف أن يشتريها من
مالكها ثم يعيد تأجيرها للراغب بالاستئجار وفق الضوابط الشرعية لهذه الصيغة
المعتمدة من قبل الهيئة الشرعية .
وأما إذا كانت الأرض
مملوكة للراغب بالاستئجار ، فينبغي التفريق بين الأرض التي يمكن الانتفاع بها
انتفاعاً ظاهراً كالبناء عليها أو زراعتها وبين الأرض التي ليست لها منفعة ظاهرة ،
فالأرض التي يمكن الانتفاع بها انتفاعاً ظاهراً يمكن شراؤها من مالكها وإعادة
تأجيرها له.
وأما الأرض التي لا يمكن الانتفاع بها فلا يجوز
للمصرف أن يشتريها من مالكها ويعيد تأجيرها لأن المعاملة تؤول إلى صورة من صور بيع
العينة المحرم لأن المتعامل باع الأرض إلى المصرف بثمن نقدي ، ثم اشتراها منه بثمن
مؤجل أعلى ، فمحل عقد الإجارة وهو المنفعة غير موجود حقيقة ، فما سيدفعه المتعامل
بصفة أقساط إيجارية هو في حقيقة الأمر أقساط بيع من ثمن الأرض ، لأن محل العقد في
غياب المنفعة الظاهرة هو عين الأرض وليس منفعتها. هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثالثة
والعشرون
إجارة الأصل
المملوك مشاركة
صورة المعاملة
: أن يكون الأصل المؤجر مملوكاً لشريكين أو
أكثر ويرغب أحد الشريكين أو الشركاء أن يؤجر حصته للشريك أو أحد الشركاء .
الاستشارة
الشرعية : يجوز تأجير
الأصل المملوك لشريكين أو أكثر للشريك ولغيره ، لأن محل العقد مقدور الاستيفاء ،
وبناء عليه فيجوز للمصرف الاسلامي تأجير حصته من أصل مملوك مشاركة بينه وبين
المتعامل .
وتتحقق المشاركة بين
المصرف والمتعامل ، إذا طلب المصرف من الراغبين في الاستئجار أن يدفعوا مبلغاً من
المال ليكون جزءاً من ثمن الأصل ، بحيث يملك المتعامل حصة من الأصل المراد
استئجاره بنسبة ما دفعه من ثمنه .
وبعد تملك الأصل مشاركة
بين المصرف والمتعامل ، يصبح المتعامل منتفعاً أيضاً بحصة المصرف باعتباره
مستأجراً . ويعتبر كل شريك مسؤولاً عن
تبعة تعيب حصته او هلاكها ، وتحمل نفقات الصيانة والمصاريف الإدارية الناشئة عن
التملك. هذا والله تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الرابعة
والعشرون
فسخ عقد
الإجارة بناء على طلب المستأجر
صورة المعاملة
: يرغب بعض المتعاملين المبرمين لعقد إجارة
منتهية بالتمليك مع المصرف بفسخ العقد ، لأسباب تتعلق أحياناً بالأصل محل العقد أو
لظروف استثنائية خاصة .
الاستشارة
الشرعية : من المقرر
شرعاً أن عقد الإجارة من عقود المعاوضات المالية اللازمة التي لا يستقل أحد طرفيه
بفسخه إلا برضى الآخر ، وبناء عليه فإذا كان الأصل محل العقد صالحاً لاستيفاء
المنفعة التي أبرم العقد على أساسها ، فيثبت للمصرف حق التمسك بالعقد ، ويستحق
الأجرة المتفق عليها وله عدم الموافقة على الفسخ .
ويجوز للمصرف أن يستجيب
لطلب المتعامل فيفسخ العقد ، بحيث يستحق المصرف كامل الأجرة الثابتة ،وأما الاجرة المتغيرة
فيستحقها حتى تاريخ الفسخ. هذاوالله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الخامسة
والعشرون
فسخ عقد
الإجارة بسبب عجز المستأجر عن الإلتزام بدفع الأقساط الإيجارية
صورة المعاملة
: تلجأ بعض المصارف الإسلامية إلى فسخ عقد
الإجارة المنتهية بالتمليك بسبب عجز المستأجر عن الوفاء بالأقساط الإيجارية
المستحقة عليه في أوقاتها ، ويؤثر ذلك في استحقاق المصرف للأجرة التي دفعها
المستأجر .
الاستشارة
الشرعية : إن الأجرة
التي يدفعها المستأجر في الإجارة المنتهية بالتمليك أكثر من الأجرة السوقية لمثل
العين المستأجرة ، لأن الأجرة التي يدفعها المستأجر في هذا العقد تتضمن ما يلي :
1- الأجرة الثابتة وهي حصة من ثمن الأصل المؤجر الذي دفعه المصرف .
2- الأجرة المتغيرة وهي مقابل انتفاعه بمنفعة الأصل المؤجر .
3- الأجرة
الإضافية : وهي المبالغ التقديرية لنفقات الصيانة والتأمين والضرائب القانونية
التي تضاف إلى الأجرة
ضمناً .
فإذا فسخ العقد بسبب عجز
المستأجر فإن العين تعود إلى ملك المصرف المؤجر ، وأما بالنسبة للأجرة والنفقات
ففيها التفصيل التالي :
1- لا يستحق المصرف أجرة الفترات الزمنية المستقبلية ، لأن أجرتها
لا تستحق إلا باستيفاء المنفعة ، والمنفعة لم تستوف فلا تقابلها أجرة .
2- يستحق المصرف أجرة المثل للفترات الزمنية السابقة ، وليست
الأجرة المسماة في العقد ، لأن المستأجر قبل بدفع أكثر من الأجرة السوقية مقابل أن
يتملك العين في نهاية العقد ، وبفسخ العقد حرم من هذا الامتياز ، فلا يجب عليه إلا
أجرة مثل الأصل المستأجر ، ويجب على المصرف أن يعيد للمستأجر ما يزيد عن أجرة
المثل من الأجرة التي قبضها من المستأجر . هذاوالله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة السادسة
والعشرون
التعويض عن
هلاك العين المؤجرة
صورة المعاملة
: إن المصارف الإسلامية بصفتها مالكاً للأصول
المؤجرة ، قد تؤمن عليها وفق توجيهات هيئات الرقابة الشرعية لها ، وفي حالة هلاك
الأصل المؤجر فإن شركات التأمين تلتزم بدفع التعويض المستحق للمصارف .
الاستشارة
الشرعية : إذا هلك الأصل
محل العقد هلاكاً كلياً ينفسخ العقد
تلقائياً ، سواء كان الهلاك بسبب من المؤجر أو المستأجر أو بسبب أجنبي أو بقوة
قاهرة .
فإذا كان الأصل مؤمناً
ولم يكن الهلاك بسبب من المستأجر فإن المصرف بصفته مؤمناً يستحق مبلغ التأمين ،
الذي يدفع كتعويض من شركة التأمين بالغاً ما بلغ ، سواء كان مساوياً لقيمة الأصل
أو أكثر أو أقل ، لأنه هو الملزم بدفع أقساط التأمين فالغنم بالغرم ، ولا يتحمل
المستأجر شيئاً من التعويض عن خسارة المصرف ، ولا يؤثر في استحقاق المصرف لمبلغ
التأمين أن المستأجر قد تحملها ضمناً من الأجرة عند التعاقد .
وإذا كان الهلاك بسبب
التعدي أو التقصير من المستأجر ، فيلزم بتعويض المصرف عن الضرر الفعلي الذي أصابه
بسبب الهلاك وهو قيمة الأصل الهالك إذا لم يكن مؤمناً ، وأما إذا كان الأصل مؤمناً
فيلزم المستأجر بتعويض المصرف عن الفرق بين مبلغ التأمين والقيمة الحقيقية للأصل
الهالك .
هذا والله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة السابعة
والعشرون
بيع العين
المؤجرة للمستأجر قبل انتهاء مدة العقد
صورة المعاملة
: يتوفر لدى المستأجر أحياناً سيولة نقدية ،
يرغب من خلالها إما بشراء حصة من العين المستأجرة أو بشرائها بشكل كلي .
الاستشارة
الشرعية : يجوز
للمستأجر أن يشتري حصة من العين المستأجرة ، كما يجوز له أن يشتريها كاملة قبل
انتهاء المدة الكلية للعقد وعلى النحو التالي :
الحالة الأولى
: أن يشتري
المستأجر حصة من العين المستأجرة بقصد التقليل من قيمة الأقساط الإيجارية ، بحيث
تزيد حصته في ملكية العين المستأجرة ، ويقل تبعاً لذلك القسط الإيجاري .
ففي حالة موافقة المصرف
على ذلك ، فإن المبالغ المدفوعة من المتعامل للمصرف تخصم من المبلغ الذي دفعه
المصرف كثمن الأصل ، ويحل المتعامل محل المصرف في ملكية ذلك الجزء .ويعاد احتساب
الأقساط الإيجارية نظراً لتغير الأجرة الثابتة ، والتي تمثل حصة من الثمن الذي
دفعه المصرف .
وتتغير كذلك الأجرة
المتغيرة التي تمثل بدل استيفاء المستأجر للمنفعة ، لأن حصة المصرف في ملكية العين
قد نقصت ، فتنقص تبعاً لها حصته في منفعة العين المؤجرة فتقل الأجرة المستحقة ،
ولهذا يعاد من جديد احتساب الأقساط الإيجارية .
الحالة
الثانية : أن يشتري
المستأجر كامل العين المؤجرة بناء على وعد المصرف له بالبيع إذا رغب بذلك ، ويتحدد
ثمن العين بناء على ما تم أو يتم الاتفاق عليه بين المصرف والمستأجر وكما يلي :
1- إذا
نص العقد على أن الثمن هو القيمة السوقية للأصل ، فيكون الثمن هو القيمة السوقية
للأصل يوم إبرام عقد البيع .
2- أن
يتم الاتفاق على فسخ عقد الاجارة وبيع الاصل للمستأجر بما لم يسدد من ثمن الاصل
الذي دفعه المصرف للبائع عند بداية عقد الاجارة .
3- إذا نص
العقد على أن الثمن هو كامل الأقساط الإيجارية لكامل المدة ، فلا يستحق المصرف ذلك
، لأن الأجرة المتغيرة التي تشكل جزءاً من القسط الإيجاري لا تستحق للمصرف إلا
باستيفاء المستأجر للمنفعة ، ومنفعة المدة المستقبلية لن يتم استيفاؤها في حالة
بيع الأصل للمستأجر لأنها تصبح ملكاً له ، فلا يطالب بأجرتها ، وبناء عليه فلا
يستحق المصرف كامل مبلغ الأقساط الإيجارية لأنها تتضمن بالإضافة إلى الأجرة
الثابتة عنصرين آخرين هما : الأجرة المتغيرة والتي تستحق مقابل استيفاء المنفعة ،
والأجرة الإضافية والتي يفرضها المصرف ضمناً مقابل النفقات التي يدفعها على الأصل
بصفته مالكاً مؤجراً ، كنفقات الصيانة الأساسية والتأمين ، وهاتان الأجرتان لا
تستحقان في حالة انتقال ملكية الأصل من المصرف للمستأجر المتعامل .
هذاوالله تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثامنة
والعشرون
الشروط
الإذعانية في عقود الإجارة
صورة المعاملة
: يشترط بعض المالكين للأصول المعروضة للتأجير
في مواقع مميزة للاستثمار شروطاً إذعانية على بعض المصارف الإسلامية التي تكون
بأمس الحاجة إلى استئجار موقع لفتح فرع أو تركيب صراف آلي في تلك الأصول ، ويكون
في الإلتزام بتلك الشروط مخالفة شرعية .
الاستشارة
الشرعية : إن الشروط
الإذعانية التي يؤدي الإلتزام بها إلى الوقوع في المخالفات الشرعية يحرم الإلتزام
بها لأن في ذلك وقوع في المعصية ، وكل ما يؤدي إلى المعصية فهو معصية عملاً بقول
الله تبارك وتعالى : ( ولا تعاونوا على
الإثم والعدوان ) .
وينبغي للمصرف أن يبحث
عن فرصة بديلة في حالة إصرار المؤجر على تلك الشروط ، لأن في الحلال متسع يغني عن
الوقوع في الحرام ، ومن ترك شيئاً لله عوضه الله خيراً منه .
ويجوز للمصرف وبتوجيه
الهيئة الشرعية أن يلجأ إلى بعض التدابير الشرعية ( المخارج الشرعية ) التي تحول
دون إلتزامه بتبعيات تلك العقود حتى ولو وقع عليها . هذا ولله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة التاسعة
والعشرون
إجارة حصة
مشاع في منفعة أصل
صورة المعاملة
: أن يتملك المصرف حق الانتفاع بوحدة إقامة
فندقية ( عشر غرف أو أجنحة في فندق مثلاً ) خلال فترة زمنية معينة
من كل عام لعدد محدد من السنوات ، ثم يقوم بعد ذلك بتأجيرها خلال فترة الإجارة
المتفق عليها مع إدارة الفندق للراغبين بذلك ( التملك الزمني ) .
الاستشارة
الشرعية : يعرف التملك الزمني بأنه : عقد على تملك حصص
شائعة إما على أساس شراء عين معلومة على سبيل الشيوع ، أو على أساس الاستئجار
لمنافع عين معلومة على سبيل الشيوع ، وبناء عليه فتقسم عقود التملك الزمني إلى
نوعين :
الأول : تملك تام
للعين والمنفعة بشراء حصة شائعة بعقد بيع .
الثاني : تملك للمنفعة
باستئجار حصة شائعة بعقد إجارة .
والتملك الزمني
جائز شرعاً ، وقد صدر عن مجمع الفقه الإسلامي الدولي قرار خاص بهذا النوع من
العقود جاء فيه :
أ- يجوز شرعاً شراء حصة مشاعة في عين ، واستئجار
حصة مشاعة في منفعة محددة لمدة مع الاتفاق بين المالك للعين أو المنفعة على
استخدامها بطريقة المهايأة زمنياً أو مكانياً ، ولا بأس بتداول الحصة المشاعة
بيعاً وشراءً وهبةً وإرثاً ورهناً ، وغير ذلك من التصرفات الشرعية فيما يملكه
المتصرف لانتفاء المانع الشرعي.
ب- يشترط
لتطبيق المبدأ المشار إليه استيفاء المتطلبات الشرعية للعقد بيعاً كان أو إجارة .
ج- يجب في
حالة الإجارة أن يلتزم المؤجر بتكاليف الصيانة الأساسية التي يتوقف عليها الانتفاع
، أما الصيانة التشغيلية والدورية فيجوز اشتراطها على المستأجر ، وإذا قام بها
المؤجر فلا يتحمل المستأجر إلا تكلفة المثل أو ما يتفق عليه الطرفان .
أما في حالة البيع فيتحملها المالك باعتبارها
من أعباء الملكية وذلك بنسبة حصته الزمنية والمكانية في الملكية المشتركة .
د- لا مانع من
التبادل للحصص في التملك الزمني المشترك بين مالكي العين أو المنفعة على الشيوع ،
سواء تم التبادل مباشرة بين الملاك أو عن طريق الشركات المتخصصة بالتبادل .
وقد انتشرت تطبيقات عقد
التملك الزمني في كثير من البلدان الإسلامية وأشهرها مجموعة مشروعات سكنية مجاورة
للحرمين الشريفين في مكة المكرمة والمدينة المنورة ، ومن نماذج هذه التطبيقات صكوك
الانتفاع في برج زمزم وبرنامج منازل الحرمين . هذا ولله
تبارك وتعالى أعلم
المعاملة الثلاثون
الإجارة
الموصوفة في الذمة
صورة المعاملة
: هي أن يكون محل الإجارة موصوفا بصفات دقيقة يتفق عليها مع إلتزامها في
ذمة المؤجر .
الاستشارة
الشرعية : اتفق الفقهاء
على جواز الإجارة الموصوفة في الذمة ، ولم يشترطوا فيها وجود الأصل عند العقد
لأنها في هذا تشبه عقد السلم .
ويشترط لصحتها أن تقع
على موصوف في الذمة وصفاً منضبطاً ولو لم يكن مملوكاً للمؤجر ، وأن يتم الاتفاق
على الوفاء بالمنفعة الموصوفة في الموعد المحدد ، ولا يشترط لصحتها تعجيل الأجرة
فيمكن تأجيلها وتقسيطها إلا إذا عقدت بلفظ السلم ، فيشترط تعجيل الأجرة .
ومن أمثلة ذلك استئجار
غرفة في فندق بصفات معينة ، واستئجار مركبة أو باخرة أو طائرة بذكر صفاتها ونوعها
، وكذلك استئجار خدمات علاجية أو تعليمية بصفات محددة ، بحيث يكون المؤجر قادراً
على تملكها وتسليمها في الأجل المتفق عليه .
وبناء عليه فيلتزم
المؤجر في الإجارة الموصوفة في الذمة بتسليم الأصل بالمواصفات المتفق عليها عند
بدء المدة المحددة في العقد .
فإذا سلم المؤجر غير ما
تم وصفه فللمستأجر رفضه وطلب ما تتحقق فيه المواصفات ، وفي حالة تلف أو هلاك الأصل
الموصوف في الذمة قبل أو بعد قبض المستأجر له فلا تنفسخ الإجارة ، ويجب على المؤجر
أن يقدم أصلاً بديلاً بالمواصفات نفسها إلا إذا تعذر ذلك فينفسخ العقد .
هذا ولله
تبارك وتعالى أعلم