الإجارة المنتهية بالتمليك

الحمد لله رب العالمين ، وأفضل الصلاة وأتم التسليم على سيدنا محمد الطاهر الأمين
تعريف الإجارة المنتهية بالتمليك :
هي اتفاق تعاقدي ينتفع بموجبه المستأجر بالعين المؤجرة المملوكة للمؤجر ، خلال مدة معلومة مقبال أجرة محددة ، بشرط أن تؤول ملكية العين المؤجرة للمستأجر خلال مدة الإجارة أو في نهايتها .
مشروعية الإجارة المنتهية بالتمليك:
الإجارة المنتهية بالتمليك عقد جديد ، اختلف في مشروعيته العلماء المعاصرون ، واستدل المجيزون بأنه لا يخرج عن كونه عقد إجارة اقترن به وعد بالتمليك في نهاية مدته ، فيستدل على مشروعيته بأدلة الإجارة .
وقد تأكدت مشروعيتها بقرار مجمع الفقه الإسلامي الدولي في دورته الثانية عشرة ، التي عقدت بالرياض ( المملكة العربية السعودية ) من 25 في شهر جمادى الآخرة إلى 1 رجب 1421 هجرية ، من 23 إلى 28 أيلول ( سبتمبر ) 2000 م ، والذي نص على جوازها وفق الضوابط التالية :
  • وجود عقدين منفصلين يستقل كل منهما عن الآخر زماناً ، بحيث يكون إبرام عقد البيع بعد عقد الإجارة ، أو وجود وعد بالتمليك في نهاية مدة الإجارة ، والخيار يوازي الوعد في الأحكام.
  • أن تكون الإجارة فعلية وليست ساترة للبيع .
  • أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا على المستأجر ، وبذلك يتحمل المؤجر ما يلحق العين من غير تلف نشئ من تعدي المستأجر أو تفريطه ، ولا يلزم المستأجر بشيء إذا فاتته المنفعة.
  • يجب أن تطبق على عقد الأجرة المنتهية بالتمليك أحكام الإجارة طوال مدة الإجارة ، وأحكام البيع عند تملك العين.
  • أن تكون نفقات الصيانة غير التشغيلية على المؤجر لا على المستأجر طوال مدة الأجرة.
  • إذا اشتمل العقد على تأمين العين المؤجرة فيجب أن يكون التأمين تعاونيا إسلاميا لا تجاريا ويتحمله المالك المؤجر.
  كما تضمن نص قرار المجمع أهم الصور الجائزة للإجارة المنتهية بالتمليك التالية:
  • عقد إجارة يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجرة معلومة في مدة معلومة ، واقترن به عقد هبة العين للمستأجر ، معلقا على سداد كامل الأجرة وذلك بعقد مستقل. أو وعد بالهبة بعد سداد كامل الأجرة.
  • عقد إجارة مع إعطاء المالك الخيار للمستأجر بعد الانتهاء من وفاء جميع الأقساط الايجارية المستحقة خلال المدة في شراء العين المأجورة بسعر السوق عند انتهاء مدة الإجارة.
  • عقد إجارة يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجرة معلومة في مدة معلومة ، واقترن به وعد ببيع العين المؤجرة للمستأجر بعد سداد كامل الأجرة بثمن يتفق عليه الطرفان.
  • عقد إجارة يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل أجرة معلومة في مدة معلومة ، ويعطي المؤجر للمستأجر حق الخيار في تملك العين المؤجرة في أي وقت يشاء على أن يتم البيع في وقته بعقد جديد بسعر السوق.
 وقرار الندوة الفقهية الأولى لبيت التمويل الكويتي المنعقدة في آذار من عام 1987 م ، الذي اعتبرها إجارة وهبة مع مراعاة الضوابط التالية :
  • ضبط مدة الإجارة وتطبيق أحكامها عليها طيلة تلك المدة .
  • تحديد مقدار كل قسط من أقساط الإجارة .
  • نقل الملكية إلى المستأجر في نهاية المدة على أساس الهبة تنفيذاً لوعد سابق بذلك بين المصرف والمستأجر .
شروط صحة عقد الإجارة المنتهية بالتمليك
يجب أن تتوافر في التمويل الإسلامي بصيغة الإجارة المنتهية بالتمليك الشروط التالية :
  • أن يملك المصرف الأصول التي يؤجرها قبل توقيع عقد التأجير مع المتعامل المستأجر ، سواء أن يشتري المصرف هذه الأصول من المتعامل نفسه ثم يؤجرها له أو أن يشتريها من طرف ثالث ، ولابد أن يكون الشراء حقيقياً تترتب عليه جميع أحكامه ، لأن هذه الأصول تصبح حقاً للمصرف ويكون حقاً عينياً ، وليس ديناً في ذمة المتعامل ، لأن الإجارة بيع المنافع ، ولا يجوز بيع الشيء قبل ملكه .
  • أن تكون مدة الإجارة معلومة عند التعاقد ، وقابلة للتجديد باتفاق الطرفين ، وعند التجديد تحدد أجرة المدة الجديدة .
  • أن تكون الأجرة معلومة عند التعاقد ، لا بعده ، والعلم بها يتحقق بتحديد مقدار الأجرة ، وإذا ربطت الأجرة بعناصر ونسب فيجب أن تكون معلومة عند التعاقد لا بعده ، فإذا كانت الأجرة أو أحد عناصرها مجهولاً عند التوقيع على العقد بطلت الإجارة .على أنه يجوز أن تحدد أجرة الأعوام القادمة التي قد تجدد فيها الإجارة عند توقيع عقد الإجارة ، بأن يقال الأجرة في العام الثاني كذا ، أو تزيد أو تقل بمقدار كذا وفي العام الثالث كذا ، أو تزيد أو تقل كذا عن أجرة العام الأول ، لأن الأجرة معلومة في جميع هذه الأحوال ولكن لا يجوز أن تحدد أجرة الأعوام القادمة بمقدار نسبة كذا .كما أنه لا يجوز أن ينص عقد الإيجار على أن يتولى المؤجر تحديد الأجرة ، لأن ذلك يجعل الأجرة مجهولة ، لأننا لا ندري مقدار الأجرة التي سوف يحددها المؤجر (المصرف) في العام القادم .
  • أن يتضمن عقـــــــــد الإيجار وعداً من جانب المصرف المؤجر وحده أو من جانب المتعامل المستأجر وحده ، بأن يبيع الأول أو يشتري الأخير العين المستأجرة بثمن معين عند انتهاء عقد الإجارة ، أو حتى قبله ، وعند الرغبة في البيع لابد من توقيع عقد بيع جديد يحدد فيه الثمن .
هذا وبالله التوفيق